Прошел ровно год с начала падения спроса на жилую и коммерческую недвижимость, и строительные компании стали первыми в ряду пострадавших от спада экономики: осенью 2008 года банки фактически прекратили выдачу кредитов девелоперам. Хотя сегодня и говорят,

Понять, почему одни компании пострадали больше, а другие — меньше, не сложно. В течение нескольких лет после кризиса 1998 года строительные компании зарабатывали на обороте — прибыль с квадратного метра была минимальной, осваивали как можно больше свободных площадей, количество которых уже к 2005 году существенно сократилось, особенно в крупных городах. В результате застройщики попытались получить максимум от имеющихся, уже построенных метров — прибыль выросла на порядок. К этому времени, например, в Москве свободных площадей практически не осталось, и девелоперы начали активно осваивать ближайшее Подмосковье, двинулись в регионы. За год — два до кризиса крупные игроки существенно сократили объемы строительства в расчете на капитализацию, просто получая земельные участки и крупные инвестиции под строительство, которое в большинстве случаев существовало только на бумаге. Именно крупные компании, набравшие больше всего кредитов, пострадали в период экономического спада, а не относительно небольшие застройщики, которые не ставили основной целью экстенсивное развитие и максимальное расширение, а осваивали небольшое количество своих площадок с минимальной долей кредитных средств. Погоня за масштабностью, расширением географии строительства, капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сегодня сменилась более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов.

Потери

Строительный комплекс сегодня — это тысячи строительно-монтажных, проектных, изыскательских организаций и предприятий строительной индустрии различных форм собственности, объединяющих в своих рядах миллионы работающих по направлениям: строительно-монтажная деятельность, производство стройматериалов, конструкций и изделий, строительное и архитектурное проектирование, инженерные изыскания, инжиниринг. Согласно статистике Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-июле 2009 года составил 81% к уровню соответствующего периода предыдущего года, то есть в целом по отрасли спад составил не более 19%. По оценкам других экспертов, в некоторых регионах объемы строительной деятельности упали на 40—50%.

Жилья же введено в эксплуатацию всего на 0,3% меньше по сравнению с первым полугодием 2008 года. Снизился ввод жилья в Краснодарском крае (на 12,9%), Ростовской области (на 7,6%), Республике Башкортостан (на 3,8%) и Санкт-Петербурге (на 5,2%). Интересно, что 56,1% от общего объема введенного жилья построено населением за счет собственных и заемных средств, а в некоторых регионах эта доля близка к 100%. Объемы индивидуального строительства в республиках Адыгея, Алтай, Удмуртской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Самарской и Тульской областях составляют от 90% до 97,9%; в Республике Тыва, Кабардино-Балкарской Республике и Амурской области — 100,0%. Понятно, что строительство большей части введенных в эксплуатацию объектов было начато еще до кризиса. Поэтому наиболее показательными будут результаты третьего и четвертого кварталов.

Но мало возвести здания, нужно еще и реализовать построенные площади. Финансовый кризис привел к стремительному сокращению объема сделок из-за ожидания падения цен, практически полного прекращения ипотечного кредитования, снижения уровня заработных плат, сокращения рабочих мест. По разным оценкам, с начала кризиса стоимость жилья эконом-класса снизилась более чем на 40%, бизнес-класса — на 30-35%, а стоимость элитных квартир упала на 10—15%. Но гораздо большие трудности испытывает рынок коммерческой недвижимости. Спрос на офисы снизился почти на 40%. Как бы это ни было печально для застройщиков, но такой спад позволяет компаниям других отраслей оптимизировать расходы на аренду офисных помещений за счет снижения необоснованно завышенных ставок. Поэтому, по мнению некоторых экспертов, достраиваемые площади вообще востребованы не будут. Спрос на складские площади упал более чем на 30%.

Все это негативно сказалось на работе большинства строительных компаний. Эксперты отмечают, что в отрасли продолжается снижение деловой активности, количество предприятий уменьшается. С осени 2008 года большинство строительных компаний сократило штаты на 30—70 %. Для того чтобы выжить, расплатиться с кредитами, многие предлагают скидки, рассрочки, заключают сделки с государственными властями на строительство жилья в рамках социальных программ, «замораживают» проекты, продают ликвидные активы, акции и т.д. Структуры Сулеймана Керимова приобрели 75% акций компании «Главстрой-Спб» холдинга «БазЭл», 25% акций группы ПИК. Свое украинское подразделение продает компания Mirax Group, ищет покупателей и ДОН-Строй. Согласно опросу, проведенному Ассоциацией строителей России, около 70% строительных компаний в России находится в предбанкротном состоянии.

Невозможность расплатиться с кредитами ставит перед банками две альтернативы: реструктуризация задолженности девелопера или инициация процедуры его банкротства. Выдаваемые сегодня кредиты очень короткие и очень дорогие. В такой ситуации банки стремятся дофинансировать объект и получить его в залог, например, ВТБ купил за 30 (тридцать !) руб. 19,5% акций крупного российского девелопера «Система-галс» и до конца года увеличит свой пакет до контрольного. Таким образом, компании, оказавшиеся в сложной ситуации, скорее всего, будут перекуплены, произойдет перераспределение собственности в пользу банков. В ходе интервью газете «Ведомости» руководитель комплекса градостроительной политики и строительства Москвы Владимир Ресин заявил, что не видит ничего плохого в том, что банки становятся совладельцами компаний: «Даже наоборот, если банки будут участвовать в инвестиционных проектах, вместо того чтобы давать кредиты под бешеные проценты, это будет только способствовать развитию города».

Москва строящаяся

Столица первой из крупных городов освоила свободные площади в пределах своих границ и теперь переносит за МКАД производственные зоны, вещевые рынки. Действует программа по сносу старых пятиэтажек и строительству на их месте современных домов. Кризис вызвал сокращение объемов коммерческого строительства. Но правительство Москвы отчасти компенсирует это снижение ростом строительства по городскому заказу. «В нынешнем году мы выйдем на 3 млн кв. м. жилья, из которых около 1 млн кв. м. — социальное. Такие же объемы горзаказа планируются и на следующий год», — рассказал Владимир Ресин. В регионе работает совместная с Минобороны программа, направленная на обеспечение жильем военнослужащих, что позволяет загрузить московских строителей. Кроме того, реализуется проект «Народный гараж». 2 октября в рамках специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость — 2009» Владимир Ресин констатировал факт активизации в сентябре рынка московской недвижимости.

При возможном сокращении бюджетов в ближайшие годы не планируется урезать расходы, связанные с социальным строительством и доводкой уже начатых объектов, а также расходы на поддержание в рабочем состоянии того, что уже сдано в эксплуатацию. Но уже сокращен бюджет на строительство дорог: в текущем году город выделил всего 46 млрд руб., вернувшись на уровень 2007 года, тогда как федеральный бюджет выделяет Москве на эти нужды и того меньше — 3 млрд руб. Уже известно, что на развитие московского метро в 2010 году не выделено средств вообще — впервые за время его существования. Как сообщает правительство Москвы, все начатые крупные стройки будут продолжены. Правда, темпы строительства четвертого транспортного кольца в Москве снизятся, но первый участок трассы от шоссе Энтузиастов до Щелковского будет завершен.

Шанс?

В 2009 году предусматривается выделить государственные инвестиции на строительство 2649 объектов, 1395 из которых намечено ввести в действие в текущем году. При этом на строительство объектов транспортного комплекса выделяется 46% от общего количества средств, социального комплекса — 32,3%, специального комплекса — 18%, агропромышленного комплекса — 2,9%.

Участие в федеральных или региональных программах может способствовать росту финансовой устойчивости компаний. Например, национальный проект «Доступное и комфортное жилье» отчасти направлен на выкуп готового жилья у девелоперов. Кроме того, застройщикам, которые возводят жилье эконом-класса, обещаны кредиты под 16–18% годовых на длительные сроки. В Москве и Санкт-Петербурге подобные программы уже действуют с конца 2008 года. Подготовка к Олимпийским играм в Сочи также может быть хорошим шансом поправить дела — львиная доля бюджета стройки пойдет на развитие гостиничной, транспортной, энергетической инфраструктуры. Из-за общего снижения рентабельности у девелоперов и инвесторов появился интерес к считавшимся ранее неприбыльным сегментам: строительству инфраструктурных, промышленных и сельскохозяйственных объектов.

По данным Росстата, к концу первого полугодия на полную мощность было введено в эксплуатацию всего семь объектов, три объекта — частично, из числа предусмотренных к вводу в последующие годы введен один объект на полную мощность и четыре объекта — частично. Техническую готовность от 51 до 99,9% имели всего 511 объектов, тогда как полностью профинансировано 875. И нет никакой уверенности, что хотя бы половина из них будет завершена.

ИТ и строительство

Для компаний отрасли наступил трудный период, бюджеты ИТ-подразделений в 2009 году существенно сокращены. И все же некоторые компании выделяли средства на инфраструктурные проекты и оптимизацию процессов. Например, группа «Кнауф СНГ» начала повышение эффективности деятельности с консолидации ИТ-ресурсов и усовершенствования ИТ-инфраструктуры, что позволило создать единую среду, в которой содержится информация по всем объектам компании. Но в большинстве строительных компаний ИТ-проекты практически не велись — не хватало средств, осуществлялась только необходимая поддержка, жестко выстраивались приоритеты. Такая ситуация однозначно сигнализирует о близости дна — дальше снижать расходы на ИТ нельзя, так как компании могут потерять работоспособность. Возможно, поэтому в обозримом будущем эксперты ожидают некоторого роста объема инвестиций в ИТ, или, по крайней мере, этот объем не изменится. Такое невнимание к ИТ со стороны руководства строительных компаний объясняется еще и тем, что строительная отрасль, по мнению экспертов, не столь существенно зависит от них, как, например, финансовые структуры или производство. С другой стороны, затраты на ИТ, хотя и составляют немалые суммы, но, по сравнению с затратами собственно на строительство объектов, несущественны для бизнеса (порой менее 0,0001% общих затрат некоторых проектов), и урезать размер инвестиций в ИТ не имеет смысла.

Задачи, решаемые сегодня в сфере строительства и проектирования, очень непростые и носят комплексный характер, это координирование сложных проектов, управление множеством поставщиков и подрядчиков, постоянное внедрение новых технологий. Сотрудники строительных компаний сталкиваются с необходимостью обработки огромного объема информации, но уровень автоматизации, обычно «лоскутной», остается довольно низким и зависит от потребностей предприятия: кому-то достаточно таблиц Excel, другие внедряют продукты «1С», третьи выбирают и более «тяжелые» системы, но независимо от выбора в большинстве случаев отдают их обслуживание на аутсорсинг. Среди базовых технологий, необходимых для успешного ведения бизнеса, особое место отводится системам автоматизированного 3D-проектирования, без которых проектные структуры сегодня не могут быть конкурентоспособными, CRM-системам и созданию хранилищ данных, а также автоматизации управления проектами, без которой невозможно обеспечить надлежащий контроль за реализуемыми строительными проектами.

Кризис — время развития и инициатив. У красноярского строительного холдинга «Мегаполис», занимающегося дорожным строительством и благоустройством, продажей и арендой спецтехники, работы носят сезонный характер. В разгар кризиса в начале 2009 года, когда полным ходом шла подготовка к новому сезону (подготовка техники, рекламных кампаний и т.п.), холдингом была внедрена CRM-система Sales Expert, чтобы повысить конкурентоспособность и привлекательность для клиентов. Автоматизацию начали нестандартно — обычно предприятия первым делом внедряют учетные системы. «Это было именно то средство, которое позволило оптимизироваться и выйти на новый уровень взаимодействия с клиентами, контрагентами, поставщиками, — поясняет Евгений Горин, коммерческий директор холдинга «Мегаполис». — Система имеет дружественный интерфейс, закрывает практически всю необходимую функциональность, а небольшая стоимость позволяет не беспокоиться о затрачиваемых средствах. Но главное — есть грамотные представители поставщика в регионе». CRM-системы обеспечивают строителям возможность вести единое хранилище данных по клиентам и бизнес-партнерам, а также историю взаимодействия с ними, осуществлять управление объектами и сведениями о них, регламентировать процесс продажи и управление договорами и сделками. Компаниям требуется планировать работы по каждому договору подряда и график оплаты как по расходным контрактам, так и по договорам реализации. Сезон скоро заканчивается, и у «Мегаполиса» появится время для дальнейшего развития. Успешно внедренная система подтолкнула холдинг к дальнейшей автоматизации: планируется в качестве учетной системы внедрить продукт компании «1С». В результате этого внедрения должны быть решены проблемы, которые пока остаются открытыми, например, расчет себестоимости сделок. Качественная автоматизация принесет плоды в следующем сезоне, когда (как ожидается) начнется оживление экономики.

Автоматизация управления персоналом часто выпадает из списка приоритетных задач, хотя системы этого класса могут давать предприятиям, их внедрившим, ощутимые конкурентные преимущества. Например, пермский девелоперский холдинг ЭКС создал систему мотивации и оплаты труда, разработал систему оценки деятельности и результативности персонала через систему профессиональных и корпоративных компетенций.

Давая оценку процессам, идущим сейчас в строительной отрасли, многие специалисты говорят об «очистительной силе кризиса». Когда и чем все закончится, какие из компаний выживут — предсказать невозможно.

Поделитесь материалом с коллегами и друзьями

Купить номер с этой статьей в PDF